Имущественный вычет на приобретение квартиры в строящемся доме

В мае 2017 года физическое лицо заключило ипотечный договор с банком. Дом в настоящее время еще не построен. При каких условиях у него возникнет право обратиться в налоговый орган с просьбой предоставить налоговый вычет по НДФЛ?

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества (жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них)1, не превышающем 2 миллиона рублей2

Вычет в размере 2 миллиона рублей означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 рублей (2 000 000 х 13%). Эта сумма (до 260 000 руб.) может быть возвращена налогоплательщику либо не будет удержана из его доходов3.

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на него4.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик представляет договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами5.

Таким образом, в случае приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве вычет сумм НДФЛ может быть получен до регистрации права собственности на жилье, но только после подписания акта приема-передачи. Поэтому самого договора на участие в долевом строительстве и документов, подтверждающих оплату по нему, недостаточно для получения вычета. Такие разъяснения уполномоченные органы приводят в многочисленных письмах6.

Конституционный Суд РФ7 также указал, что право налогоплательщика на имущественный вычет при приобретении прав на квартиру (долю) в строящемся доме возникает с момента подписания акта приема-передачи

В результате налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором был подписан акт о передаче квартиры, или в последующие налоговые периоды8

Поскольку в рассматриваемом случае жилой дом еще не построен, и, соответственно, квартира по акту физическому лицу не передана, у налогоплательщика в настоящее время права на имущественный вычет не имеется.

Имущественный вычет в размере процентов по ипотечному кредиту

Также налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них9.

Указанный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 миллионов рублей, при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета10, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов

Финансовое ведомство11 дополнительно разъяснило, что данный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен только при одновременном соблюдении двух обязательных условий:

• договор займа (кредита) является целевым, то есть из такого договора усматривается условие о том, что единственно допустимым направлением расходования выданного на его основании займа (кредита) является приобретение на территории РФ дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них;
• полученные на основании договора займа (кредита) денежные средства израсходованы на приобретение на территории РФ дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них и т. п.

Если физическое лицо заключило с банком ипотечный кредитный договор, который является целевым12 и денежные средства по этому договору были фактически направлены на оплату договора долевого участия в строительстве, то указанное лицо имеет право на получение такого имущественного налогового вычета. При этом налогоплательщик в составе имущественного налогового вычета вправе учесть все фактически произведенные расходы по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита) за все время действия договора13.

В результате может быть возвращена налогоплательщику либо не будет удержана из его доходов14 сумма НДФЛ в размере до 390 000 рублей (3 000 000 х 13%)..

Описанный имущественный налоговый вычет в размере процентов предоставляется при наличии тех же документов, что и для получения вычета при приобретении квартиры, а также при наличии договора займа (кредита) и документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов (графика погашения кредита, справки организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом)15.

Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации у налогоплательщика право на имущественный вычет по уплаченным процентам возникает также только после подписания акта приема-передачи квартиры16.

Перенос вычета на предыдущие налоговые периоды

По общему правилу, если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования17.

На предшествующие налоговые периоды (но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов) могут быть перенесены имущественные налоговые вычеты18 только у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ19

Как видим, возможность переноса вычета на предшествующие налоговые периоды зависит от факта получения пенсии по законодательству РФ (военнослужащий, вышедший на пенсию за выслугу лет, рассматривается в целях применения п. 10 ст. 220 НК РФ как налогоплательщик, получающий пенсию по законодательству РФ)20.

Пример

Допустим, что в 2018 году пенсионер представит налоговую декларацию по НДФЛ по доходам за 2017 год. Неиспользованный остаток его имущественного налогового вычета может быть перенесен на налоговые периоды 2016, 2015 и 2014 годов21

По мнению финансового ведомства, данным правом могут воспользоваться и работающие пенсионеры22.

Чтобы перенести остаток неиспользованного имущественного налогового вычета на предыдущие налоговые периоды, налогоплательщику необходимо подать в налоговый орган декларации за соответствующие периоды23.