ГАРАНТ Интернет-версия
Войти Попробовать бесплатно
Октябрь 2019
Источник: портал ГАРАНТ.РУ

Экодевелопмент: почему зеленое строительство в России все еще не стало массовым?

Несмотря на то что в последнее время вопросы экологии находятся в центре внимания и государства, о чем свидетельствует, в частности, утверждение национального проекта "Экология", и населения: растет интерес к ответственному потреблению и раздельному сбору отходов, развитие необходимого, казалось бы, в таких условиях так называемого зеленого строительства пока идет не быстрыми темпами. Основываясь на мнениях представителей данного сегмента рынка, посмотрим, каковы основные характеристики экологичных зданий и что мешает в настоящее время их массовому строительству.

Энергоэффективность зданий

Выполнение требований энергетической эффективности зданий, вступивших в силу 6 апреля прошлого года (приказ Минстроя России от 17 ноября 2017 г. № 1550/пр; далее – Требования), предполагает соблюдение удельных характеристик расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию, установленных для малоэтажных жилых одноквартирных зданий (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых домов; приложение № 1 к требованиям), МКД, общественных зданий, причем для разных типов последних предусмотрены свои показатели (приложение № 2 к требованиям). Более того, эти удельные значения расхода энергии должны постепенно снижаться. Для строящихся новых зданий: с 1 июля 2018 года – на 20% по отношению к установленным величинам, с 1 января 2023 года – на 40%, с 1 января 2028 года – на 50%. Для проходящих реконструкцию или капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, за исключением МКД, предусмотрено однократное снижение данного показателя – на 20% с 1 июля 2018 года. В отношении реконструированных или прошедших капитальный ремонт МКД применяются показатели базового уровня удельного годового расхода энергии, установленные правилами определения класса энергетической эффективности МКД (приказ Минстроя России от 6 июня 2016 г. № 399/пр).

При этом к первоочередным требованиям энергетической эффективности с 1 января 2018 года относятся (п. 14 Требований, п. 8. 1 Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений)

  • установка при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте внутренних инженерных систем теплоснабжения административных и общественных зданий площадью более 1000 кв. м, подключенных к системам централизованного теплоснабжения, и строительстве МКД оборудования, обеспечивающего автоматическое регулирование потребления энергии в системах отопления и вентиляции в зависимости от изменения температуры наружного воздуха, а также поддержание заданной температуры в системе горячего водоснабжения. Уточняется, правда, что данное требование обязательно лишь при наличии технической возможности для оснащения внутренних инженерных систем данным оборудованием. При таком же условии на отопительные приборы в административных и общественных зданиях устанавливаются автоматические терморегуляторы, позволяющие изменять потребление тепловой энергии в зависимости от температуры воздуха в помещениях;
  • использование в помещениях административных и общественных зданий и системах освещения, относящихся к общему имуществу МКД, источников света со светоотдачей не менее 95 лм/Вт, а также устройств автоматического управления освещением в зависимости от уровня естественной освещенности;
  • соблюдение ряда требований к теплозащитной оболочке зданий, установленных Сводом правил СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий" (п. 35 Перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
Мария Шувалова,
3 сентября 2019
Источник: портал ГАРАНТ.РУ

Как отмечают представители профессионального сообщества, энергоэффективные технологии, предполагающие использование инновационных теплоизоляционных материалов, оснащение зданий индивидуальными тепловыми пунктами, автоматически регулирующими подачу тепла, системами управления освещением с датчиками движения и пр. – вплоть до применения альтернативных источников энергии, например фотоэлектрических генераторов (солнечных батарей), – на данный момент внедряются в практику, в основном, в рамках каких-то спецпроектов – в Москве, к примеру, строительство домов с высокой энергетической эффективностью предусмотрено программой реновации (постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. № 497-ПП) – или по инициативе самих застройщиков и девелоперов. "Технологии есть, но само строительство пока не регламентируется: нет понимания, как правильно запроектировать зеленое здание, какого-то норматива, минимальных требований к такому зданию нет", – отметил коммерческий директор инвестиционной компании O1 Properties Павел Барбашёв в ходе прошедшего 29 августа в МТПП тематического круглого стола.

Помимо этого, возникают сложности и в эксплуатации энергоэффективных зданий – в связи с отсутствием необходимого количества специалистов. "Есть опыт строительства энергоэффективных домов за деньги Фонда содействия реформированию ЖКХ [по приведенным на сайте фонда данным, в России построено 154 энергоэффективных дома. – ГАРАНТ.РУ] – фонд вкладывает в это строительство громадные суммы, а на выходе эти дома не работают. Мы в Оренбурге построили такой дом: установили тепловые насосы, солнечные коллекторы, – через два года нас вызвали в связи с жалобами на сбои в работе. Посмотрели: тепловой насос кувалдой рихтовали, коллекторы тоже разбиты. Специалистов по эксплуатации такого оборудования очень мало, и их не готовят, это большая проблема", – подчеркнул генеральный директор некоммерческого партнерства "Национальное агентство по энергосбережению и возобновляемым источникам энергии" Николай Сафронов.

Еще один фактор, непосредственно влияющий на популярность энергоэффективных зданий, – экономическое стимулирование их строительства и эксплуатации. Стоит отметить, что налоговым законодательством предусмотрена специальная налоговая льгота: организации освобождаются от уплаты налогов на вновь вводимые объекты, включенные в перечень объектов высокой энергоэффективности, либо имеющие высокий класс энергетической эффективности, если определение классов в отношении таких объектов предусмотрено законодательством, – на три года с момента их постановки на учет (п. 21 ст. 381 НК РФ). Обязательное установление класса энергетической эффективности предусмотрено для МКД: новых, реконструированных или прошедших капитальный ремонт, вводимых в эксплуатацию и подлежащих государственному строительному надзору, в отношении же иных зданий, строений и сооружений он может быть определен по решению застройщика или собственника (п. 3 Требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов). Тем не менее отсутствие прямого указания на такую возможность в Федеральном законе от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон об энергосбережении) – в ст. 12 данного закона говорится только о классах энергетической эффективности МКД – стало препятствием для применения налоговой льготы к иным, помимо жилых домов, зданиям. В прошлом году Верховный Суд Российской Федерации согласился с выводом налогового органа о невозможности освобождения от налога владельца торгово-административного комплекса, поскольку законодательством не установлены правила определения классов энергетической эффективности нежилых зданий.

Мария Шувалова,
3 сентября 2019
Источник: портал ГАРАНТ.РУ

После вынесения данного решения (определение ВС РФ от 17 апреля 2018 г. № 305-КГ18-501) налоговое ведомство опубликовало соответствующее сообщение для налогоплательщиков (информация ФНС России от 10 мая 2018 г.). Нельзя не обратить внимание на то, что годом ранее – в 2017 году – служба обозначала условия применения такой льготы как для МКД, так и для административно-деловых и торговых объектов недвижимости, одно из которых – наличие энергетического паспорта вновь вводимого объекта, подтверждающего высокий класс энергоэффективности (соответствующая новость была опубликована на официальном сайте ФНС России 5 июня 2017 года (nalog.ru/rn77/news/tax_doc_news/6777144/)). Представители отрасли подчеркивают, что некоторые компании действительно были освобождены от налогов на основании соответствующей нормы, в том числе в судебном порядке. Теперь же, надо полагать, и налоговые органы, и суды руководствуются решением ВС РФ о невозможности применения данной льготы в отношении административных, торговых и иных, не являющихся МКД, зданий.

Тем не менее вопрос о прямом указании в законе об энергосбережении возможности определения класса энергетической эффективности для не являющихся жилыми домами зданий стоит – по словам Николая Сафронова, соответствующий законопроект уже подготовлен.

Другие характеристики зеленых зданий

Высокая энергоэффективность, которая, помимо применения энергоэффективных технологий, обеспечивается также архитектурными и планировочными решениями, направленными, к примеру, на максимальное использование естественного освещения, – крайне важный, но далеко не единственный показатель экологичности здания. Для зеленого офиса, например, характерно введение раздельного сбора отходов – причем доступ к пунктам сбора может быть открыт не только для сотрудников, но и для жителей соответствующего района, озеленение территории и создание рекреационных зон, оборудование парковок и для автомобильного, и для альтернативных видов транспорта, использование при строительстве здания и создании инфраструктуры продуктов переработки вторсырья и т. д.

Поскольку, как уже отмечалось выше, единого стандарта зеленого строительства в России пока нет, заинтересованные в создании экологичной недвижимости девелоперы используют применяемые в мировой практике методы оценки экологической эффективности зданий, в том числе системы сертификации BREEAM и LEED.

Так, например, более половины принадлежащих компании О1 Properties офисных помещений в Москве (свыше 381 тыс. кв. м) сертифицированы по стандартам BREEAM.

Мария Шувалова,
3 сентября 2019
Источник: портал ГАРАНТ.РУ

МНЕНИЕ

Павел Барбашёв, коммерческий директор компании О1 Properties:

"Офисы потребляют очень много энергии, необходимость экономии очевидна. Определенным толчком к использованию зеленых технологий стали потребности пользователей: примерно 70% арендаторов нашей недвижимость класса А – крупные транснациональные компании, которые в своих странах уже давно думают об экологии.

Кроме того, новое поколение по-другому смотрит на условия работы: им не так важно количество мест для машин на парковке, они ездят на самокатах, скутерах, велосипедах. Около 30-40% парковок, которые 10 лет назад проектировались по актуальным на тот момент нормам, стоят пустыми – открываем их для населения, чтобы люди могли парковаться на час, сутки (действует организация, которая управляет пустыми парковочными местами).

Современные работодатели прекрасно понимают, что новых сотрудников сейчас можно привлечь не повышением заработной платы, а зеленым офисом, светлым помещением и качественным рабочим пространством. Крупные компании проводили расчеты, показавшие, что если человек восемь часов работает, не думая о том, как получше обустроить свое рабочее место, добиваясь, например, установления комфортной температуры воздуха в помещении, производительность его труда растет".


В то же время, несмотря на определенные преимущества зеленого строительства и для самих собственников зданий, в частности – сокращение расходов на эксплуатацию на 10-30%, в том числе за счет экономии энергии, повышение вероятности привлечения иностранных инвесторов, назвать его экономически выгодным пока нельзя. Стоимость строительства увеличивается на 5-10%, ставки на аренду помещений не зависят от экологичности зданий, зато кадастровая стоимость современных зеленых офисов выше, а значит, выше налоги, подчеркивают представители профессионального сообщества. Это приводит к тому, что девелоперы отказываются от таких проектов – например, первое в России офисное здание, получившие на этапе проектирования высшую оценку по BREEAM – уровень Outstanding, не строится, поскольку, как сообщил Павел Барбашёв, подсчеты, основанные на текущих арендных ставках и прогнозируемой кадастровой стоимости, показывают, что проект будет, скорее всего, убыточным.

***

Как видно, зеленое строительство могло бы поспособствовать решению многих задач экологической повестки: сокращению объемов потребления ресурсов, созданию инфраструктуры для раздельного сбора отходов, озеленению городских территорий и др., но без введения экономических стимулов для организаций, возводящих экологичные здания, массовым оно не станет. В качестве мер поддержки, по мнению экспертов, можно было бы предусмотреть льготную стоимость аренды земельных участков с целью строительства таких зданий, пониженные тарифы на подключение к энергетическим сетям на этапе строительства, льготу по налогу на имущество.

Мария Шувалова,
3 сентября 2019
kypit-garant